대출용어 LTV DT DSR 뜻 계산법 차이
은행에서 대출 받을 때 LTV DTI DSR와 같은 대출용어를 들어보신 적 있으시죠. LTV DTI DSR는 주택담보대출에서 사용되었던 지표였으나, 최근에는 모든 대출에 적용되고 있습니다. 아래 본문에서는 대출용어 LTV DTI DSR 뜻 계산법 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
LTV
LTV는 영어 Loan to Value의 약자로 담보인정비율이라고 합니다.
자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있습니다. LTV는 주택담보대출시 담보가치(주택가격) 대비 최대 대출가능 한도를 나타내는 지표로서, 예컨대 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 할때 주택담보대출비율이 60%이라면 최대 대출 가능 한도 금액은 3억원이 됩니다.
원래 LTV의 규제는 은행마다 자체적으로 산정하여 자율적으로 시행해왔던 것인데, 최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등을 위한 정부 감독규제 수단으로 활용되고 있습니다. 은행업 감독업무시행세칙에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같은 계산식으로 적용하고 있습니다.
- 담보인정비율(LTV) = (주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치×100
- 여기서 담보가치는 ①국세청 기준시가, ②한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액, ③한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격, ④KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용합니다.
DTI
DTI는 Debt To Income의 약자로, 총부채상환비율이라고 합니다.
은행에 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미하며, 주로 은행에서 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검할 때 쓰이는 지표 중에 하나입니다.
DTI도 마찬가지로 정부에서 규제수단으로 사용하고 있는데요. DTI규제는 차주의 소득 수준과 관계없이 주택 가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하기 위해 2005년 8월 도입되었습니다. 은행업 감독규정에 따른 DTI산정방식에 따른 계산식은 다음과 같습니다.
- DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 이자상환액)/연소득×100
LTV와는 다르게 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기때문에 담보가치(주택가격)가 아무리 높아도 소득이 적으면 대출받기 어려워 질 수 있습니다.
DSR
DSR은 영어 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율이라고 합니다.
소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환액의 비율을 의미하며, 대출을 받으려는 사람의 모든 대출의 원금과 이자(원리금)를 연 소득으로 나누어 산출합니다.
- DSR에서의 대출이라 함은주택담보대출을 포함하여 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장 등이 모두 포함됩니다. (단, 전세대출, 중도금 대출 등은 불포함합니다.)
정부에서는 주택시장 안정화 및 가계부채 증가를 완화하려는 목적으로 2017년에 LTV, DTI 규제를 강화하였고, 2018년 하반기부터는 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하였습니다.
DTI DSR 차이
DTI, DSR 차이를 차이점을 알아보기 위해 각 계산식을 살펴보겠습니다. 먼저, DTI는 주택담보대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액과 그 외 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합산하여 연봉으로 나눈 값입니다.
- DTI(총부채상환비율)
={(주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 상환액)/연 수입}×100
- DSR(총부채원리금상환 비율)
={(주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 원리금 상환액)/연수입}×100
반면, DSR은 DTI와 동일한 산식 구조를 가지고 있지만 차이점이 있습니다. 바로 주담대 이외의 대출의 연간 이자 상환액뿐만 아니라 원금 상환액도 포함된다는 것인데요.
만약 주담대 이외에 기타 대출이 없다면, 두 결괏값은 같은 값이 나오겠지만, 다른 대출이 있을 경우 DSR이 DTI 보다 높게 나올 것입니다. 이와 같이 DSR이 DTI보다 좀 더 보수적으로 계산된다는 것을 알 수 있습니다.
이상 여기까지 LTV DTI DSR에 대해서 살펴보았습니다. 본문 내용은 기초적인 이해를 돕기 위해 작성된 글이며, 실제로 대출을 받고자 하는 은행에서 계산하는 방식은 이와 다를 수 있습니다. 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
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