중기청 80%대출 깡통전세 예방법
중기청 80%대출을 알아보고 계신가요? 중소기업 청년 전세대출 줄임말 중기청 대출이라고도 불리우며, 100%와 80%대출 두 종류가 있다는 것을 지난 게시글에서 알아보았습니다. 지난 게시글에 이어 본문에서는 중기청 대출 100%, 80% 차이점과 80%대출을 받게 될 경우 깡통전세 피해를 예방하는 방법에 대해 확인 해 볼 수 있습니다.
1. 중기청 100%, 80%대출 차이
중소기업 청년 전세대출(이하 ‘중기청 대출’) 상품은 100%와 80%가 있습니다. 100%와 80% 둘다 한도가 1억까지 이지만, 대출을 받을 수 있는 금액과 심사요건에 차이가 있습니다.
만약 중기청 100%대출을 받게 되면 은행에서 집에 대한 요건을 확인받고 주택도시공사(HUG) 전세보증금 반환보증이 강제 가입되어 질권설정이 되기 때문에 계약기간이 끝나고 나면 집주인이 은행에 전세금을 반환해야 합니다. 따라서, 은행에서 100%대출의 적격심사를 받기 위해서는 해당 주택에 융자가 없거나 적어야겠죠.
그런데, 요즘 융자가 없는 집을 찾기란 쉽지가 않습니다. 중기청 100%대출이 가능한 매물을 구하기 힘들고, 부동산 중개인들도 중기청 대출 매물을 문의하면 대부분 친절하지 않습니다.
만약 100%대출 가능한 매물을 구하지 못할 경우, 어쩔 수 없이 80% 대출을 받아야 하는데요. 중기청 80%대출을 받게 되면 개인의 자금 일부가 필요하고, 깡통전세의 위험으로부터 개인이 책임을 져야 하기 때문에 계약하려는 집을 좀 더 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
2. 깡통전세란?
깡통전세는 목적물의 매매 가격이 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액보다 비슷하거나 작은 경우를 말합니다. 이미 전세로 들어와 살고 있는 집의 매매 가격이 크게 하락하여 전세보증금보다 낮아진 경우도 깡통전세와 같은 상황으로, 역전세라고도 합니다.
깡통전세나 역전세가 문제가 되는 이유는 나중에 집주인이 채무를 변제하지 못하거나, 집값이 크게 하락하게 될 경우 해당 주택이 경매에 넘어간다고 해도 선순위 채권자로 은행에서 원금을 가져가기 때문에 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
전세사기의 피해는 사회초년생이나 신혼부부들에게 많이 발생한다고 하는데요. 잘 모른다고 부동산 중개인이나 집주인의 말만듣고 섣부르게 계약해서는 안됩니다.
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3. 중기청 80% 대출 깡통전세 예방법
✅등기부등본 검토 후 전세가율 70% 이내로 계약
계약하려는 주택의 등기부등본에 근저당(대출금액의 120%) 설정금액이 표기되어 있기 때문에 대출금액을 확인할 수 있습니다.
대출받은 시점의 매매 가격과 비교했을 때 집주인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금액이 최대치로 추정될 경우 깡통전세의 위험이 있으니 계약을 피하시는 게 좋겠죠.
등기부등본에는 이와 같이 담보대출에 대한 내역이나 다른 세입자가 있는지 확인이 되기 때문에 선순위 관계를 확인하고 전세가율 70% 이내로 계약하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 대법원 터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.
✅정확한 시세 내가 직접 확인하기
거래하려는 부동산 중개인의 말만 듣기보다 직접 국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지 등을 통해 시세를 확인해해보아야 합니다. 실제로 직접 주변 부동산 중개업소 여러 군데를 돌아다니며 해당 주택과 인근 주변의 시세 등을 체크해 보는 것도 좋은 방법입니다.
공인중개사 조회 방법 알아보기(상호, 공인중개사, 중개보조인)
✅계약 직후 전입신고 및 확정일자 받기
전입신고 후 확정일자를 받게 되면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 주어지므로 부동산 임대차 계약서 작성 후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자는 동사무소 또는 등기소에서 받을 수 있습니다.
✅주택도시공사 전세보증금반환보증 가입
확정일자의 효력이 다음날(0시)에 발생한다는 점을 이용하여 계약 당일 대출을 받는 등 전세사기가 발생하는 경우가 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 주택도시공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입해두는 것도 방법이 될 수 있습니다.
4. 전세사기예방센터
대부분 전세사기 피해자들이 신혼부부나 사회 초년생들이라고 합니다.
HUG 주택도시공사에서는 중기청 대출을 받는 청년들 뿐 아니라 모든 전세 계약을 앞둔 분들이 전세사기를 당하지 않도록 예방하고자 전세사기예방센터를 운영하고 있습니다.
HUG 주택도시공사 전세사기예방센터 홈페이지에서는 전세사기 유형별 사례와 대처방안, 전세계약시 주의해야 할 사항들을 안내하고 있습니다.
매물이 나왔다는 중개사의 재촉에 급하다고 무작정 계약하지 말고, 상기 홈페이지나 오프라인 센터등을 방문하여 꼼꼼하게 살펴보고 계약하시길 바랍니다.
